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 律师随笔律师随笔 → 离婚时房产的分割
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离婚时房产的分割
发表日期: 2008-08-01 14:48:27 阅读次数: 3883 查看权限: 普通信息

根据《婚姻法》及相关法律法规规定,夫妻财产制可分三类,即夫妻法定共有财产制度、法定个人财产制和约定财产制。时下,面临离婚的夫妻对于他们在婚前或婚后所购买或受赠的房产,属于哪一种性质的财产制常常认定不清,尤其是遇到长辈们的干涉,给房产认定带来一定的麻烦。    婚前公房婚后私房, 顾名思义,公房就是“公家”的房子,使用者不具有产权,只有使用权。因此,夫妻离婚时,法院只会判决使用权的归属,而不会涉及房产权问题。
   婚前承租公房,不论产权证记载是哪一方的名字,均作夫妻共同财产处理(包括部队营房)。
   1、公房使用权归谁的原则。
   1)、照顾抚养子女的一方
  夫妻离婚,最受伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长,有一个稳定的居住环境,法院通常将房子判给带孩子一方。
   此外,根据相关规定,两周岁以下的孩子,一般应判归女方抚养 。
   2)、同等条件下,照顾女方。 这不是“女士优先”,而是实际需要。
   通常,离婚对女性的伤害和打击要比男性大,不论是从性别差异来看,还是社会实际来看。
  3)、照顾残疾或生活困难一方残疾好理解。生活困难,主要从双方收入对比和当地实际生活水平来参考。
  4)、照顾无过错一方。“过错方”,一般指一方有婚外情、赌博等情况。婚姻法规定的过错方主要指:重婚的;有配偶者与他人同居的;实施家庭暴力的;虐待、遗弃家庭成员的。
  5)、 参考公房产权人(单位)的意见,决定判给男方或女方。

   2、私房
   私房的权属问题,随购买的时间、出资的情况有区别。
  (1)、婚后共同出资购买(包括贷款)
  首先,明确产权,不论房产证上是谁的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即明确房屋价值,按市场现价计算,不是按购买合同金额计算。前提,有贷款未还清的,将未还贷部分除去。比如,一套房子购买价是80万元,首付30万元,贷款50万元;现值100万元,未还贷款是40万元,夫妻可以分的部分就是100万元减去40万元等于60万元,每人可分得30万元。取得房子的一方应当给付未得房一方30万元。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。
  (2)婚前单方出资取得产权。婚前,一方支付了全部房款,并取得了产权证,就属于婚前财产。婚姻法司法解释规定:“为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。” 还有一种情况,一方确实是婚前交款购房,但是在婚后才取得房屋产权证书的,虽然有关部门发放房产证是婚后才进行的,但是,该房产权的取得完全是一方婚前金钱价值的转换,购房合同、发票等足以说明问题,因此应当认为是一方的婚前财产。
  (3)、婚前买房拿证,婚后还贷。 婚前,一方支付了部分房款(包括首付),并取得了产权证,婚后房屋增值部分以及共同还贷部分(除另有约定外)应当视为共同财产。
   共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷,还是用双方工资还贷,均应为夫妻共同所有。(除一方确能证实还贷资金来源于婚前财产外。)
   (4)、婚前买房,婚后拿证还贷。婚前,一方买房并支付一部分贷款, 婚后共同还贷才取得产权证。 这种情况下,产权归买房一方,婚后共同还贷部分和升值部分共同所有。
   产权证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产。还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分,毕竟,财产权益在婚前签订合同后就已经取得,取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。
   (5)离婚时还未取得产权证。有这样一种特殊情况:夫妻一方婚前支付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,但直到离婚时,尚未取得房产证。
   这样的情况下,双方协商不了的,法院通常不会判决房屋的所有权归属,而是根据实际情况判决由当事人使用。等到取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。
   (6)婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚房屋如何分割?
   在实践中这样的情况主要是,男女恋爱期间感情觉得不错,婚前商议买房子。后双方共同出资,出于各种原因,购房合同及房产证上只写了一方的名字,另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚,此时,一方不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下,一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使一方真出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决另一方给予适当补偿。警惕吃“哑巴亏”。离婚时,男方(女方)却不承认对方有出资,自己又不能证实自己有出资,法院也就无法维护你的权益。

  3、购买房屋的分割比较复杂。主要有以下几种类型:
1)、夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权首先,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为夫妻共同财产。其次,明确房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。再次,分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。比如,一套房子购买价是50万元,首付10万元,贷款40万元,现值60万元,未还贷款30万元。夫妻可以分的部分就是,60万元的现值减去30万元贷款后的30万元,每人可分得15万元。也就是说,由分得房子的一方付给未得房一方15万元,得房方单独偿还剩余的本金及利息。
2)、夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前个人财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割。
3)、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋房屋是一方婚前购得,那么该房屋是婚前个人财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割。但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为夫妻共同财产,另一方有权分配该财产部分(注意:非“房产”)。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。
4)、夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋这种情况与第3种情况的分割相同。
5)、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时,尚未取得房产证。根据司法解释的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。
6)、父母参与出资购买的房屋根据司法解释的规定,可以分为两种情况:
(1)父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,除另有约定外,该房屋为子女的婚前个人财产;
(2)父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,除另有约定外,该房屋为夫妻共同财产。在实践中,还有一种情况:在离婚时,一方提出买房的钱是向父母借的,并非赠与,还可以拿出借据证实。对于这种情况,法院首先看另一方态度,如果另一方不承认,一般不对该债权债务是否成立进行实质审查,会告知主张存在债权的一方,可另案起诉。
7)、房产证上有第三人的名字比如, 房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有子女的名字,或有父母的名字。对此,一般不会将主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉; (2) 根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。
8)、婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字在实践中这样的情况主要是,男女恋爱期间感情觉得不错,婚前商议买房子。后双方共同出资,出于各种原因,购房合同及房产证上只写了一方的名字, 另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚,此时,一方不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下,一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使一方真出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决另一方给予适当补偿。


案例选登

  从众多离婚夫妻房产纠纷的案例来看,比较复杂的主要集中在4种类型。根据《婚姻法》、《婚姻法解释(一)》、《婚姻法解释(二)》对处理离婚财产的有关规定,现举例逐一分析。

案例一:父母出资购房赠与一方

  男方父母出资购买了一套房产,小夫妻双方分文未出,但小产证上权利人 一栏则记载了男方、 男方父母三人的姓名。现夫妻俩面临离婚,女方主张这房产中的三分之一产权为夫妻俩的共有财产。

  分析:《婚姻法解释(二)》第二十二条的两点内涵:一是如果子女已婚,父母为自己子女小辈夫妻双方购置房屋出资的,应认定为是对小辈夫妻双方的赠与,除非父母明确表示是赠与自己子女一方;二是对父母的“明确表示赠与”,须在办产权证之前作出且有证据证明,最佳形式是办理公证。如果父母在办产权证之后或在小辈夫妻面临离婚时才签订的赠与合同,这实际上是侵犯了非自己子女一方的合法权利。本案中女方的主张是符合法律规定的,该房产中的三分之一产权应当认定为小夫妻俩共同财产。

案例二:婚前公房婚后买下产权

  男方婚前承租一套公房,婚后将公房以夫妻共同财产出资买下,使公有住房转为个人产权房,但产权证上权利人的姓名仅男方一人。现夫妻俩面临离婚,该房屋如何分割?

  分析:《婚姻法解释(二)》第十九条规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”“婚前承租”的内涵:“婚前承租”的公房是基于单位福利政策分配取得的,婚后用夫妻共同财产购买为产权房的,离婚时,该房屋作为夫妻共同财产;如果“婚前承租”的公房是一方婚前以个人财产单独购买的,婚后用夫妻共同财产购买为产权房的,离婚时分割该产权房时,应当将婚前以个人财产购买的使用权部分确定为当时承租人个人所有,剩余部分按共同财产分割。

案例三:婚后购房财产份额不等

  夫妻俩婚后购买了一套房屋,小产证上载明男方的财产份额为70%,女方的财产份额为30%;现夫妻俩面临离婚,该房屋如何分割?

  分析:此案的症结是如何区分夫妻共同财产制和夫妻财产约定制。《婚姻法》第十九条规定了夫妻财产约定制,并规定了约定应当采用书面形式。如果没有约定或约定不明的,适用夫妻共有财产制。把握夫妻财产约定制,法律规定必须采用书面形式,且该书面形式是明确的、惟一的。而本案中产权证上记载的产权份额说明男女方对夫妻这一特定的财产即该房屋已经事先有约定。因为之所以产证上会明确房屋的份额,房产交易中心是依据办产证时夫妻双方的书面约定来加以注明的。如果夫妻婚后购房,产权证的权利人记载在男方一人名下,如事先没有明确、惟一的书面约定,该财产还是夫妻双方的共同财产,离婚分割时,原则上应当平分。

案例四:婚前个人首付婚后共同偿还

  丈夫婚前以个人财产首付20%,以抵押贷款80%方式购买了一套商品房,婚后妻子与丈夫共同偿还贷款,而产权证则记载在男方名下。现夫妻俩面临离婚,该房屋如何分割?

  分析: 虽然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产 。


     
 

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